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股票内参-汇景控股冲击港股IPO 净负债率连续三年超200%

  继德信中国(02019.HK)、银城国际(01902.HK)今年在港交所敲锣后,起家于东莞的小房企汇景控股向港股IPO发起了冲击。

  据港交所披露,汇景控股有限公司日前递交了IPO招股书。招股书显示,其2016年至2018年收益分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元;净利润分别为3.4亿元、1.6亿元、4亿元。

  值得注意的是,该公司连续三年净负债率超过200%。2016年-2018年,其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。

  “很多企业上市前,会不断融资做大规模,从而导致负债数据偏高,这也是投资者关注和担心的问题。”易居智库中心研究总监严跃进对财联社记者表示。

  存认购不足风险

  数据显示,2016年-2017年,汇景控股已开发及交付总建筑面积分别为26.04万平方米、10.77万平方米、21.14万平方米的物业。

  “汇景控股属于区域型公司,本身知名度不大,但这两年受益于区域市场的崛起,规模扩张比较明显。”一家房产机构分析师说。

  招股书显示,根据开发商于2017年发布的合同销售数字,汇景控股集团于东莞排名第47位,于合肥排名第59位。

  而这家小型房企能否闯关IPO,以及闯关IPO后认购能否达到预期,仍存在较大变数。

  “对于在香港上市来说,最近的市场环境还不错,但大多数房地产公司股票的配售和销售都相当困难,主要原因是香港市场对内地房企的商业模式不太看好。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉财联社记者。

  他进一步表示,因限购、限售等因素,目前很多城市的房地产市场流动性比较差,这在很大程度影响到开发商。

  事实上,近一年以来登陆港交所的中小房企,多数都出现了公开发售认购不足的情况,包括德信中国、万城控股、大发地产、美的置业、弘阳地产等。

  汇景控股在招股书中称,此次计划上市筹集的资金将主要用于以下用途:集团订立的若干收购协议完成收购土地及项目公司;开发公司现有的物业项目;偿还现有计息银行借款及其他借款;营运资金及其他一般公司用途提供资金。

  净负债率高企

  汇景控股前身为东莞汇景房地产,这是一家由伦瑞祥在2004年成立、以东莞为基地发展的房地产公司。直到2016年,汇景控股才开始向东莞之外的城市拓展房地产业务。

  截至2019年1月31日,汇景控股共拥有16个物业开发项目,总计占地面积约200万平方米,落成时的规划总建筑面积总计约450万平方米。

  此次冲击港股IPO,汇景控股方面表示近期已将业务拓展至湖南长沙、安徽合肥及广东河源,而在上述全部地点的过往经验甚少或全无经验,不如新地区市场的其他当地及更富经验的物业开发商熟悉当地Z/F、业务及消费者,可能会处于劣势。

  引人关注的是,在进行规模扩张的同时,汇景控股的净负债率出现快速攀升,并在2016年飙至375.4%的高点,2017年、2018年分别为277.2%、242.7%。

  “虽然近两年汇景控股净负债率有所改善,但对于行业来讲仍处于高位,这对其上市也会造成影响。”一家资管公司的高管向财联社表示。

  汇景控股在招股书中称,集团拥有高额负债及于未来可能产生额外负债,而可能未能产生足够现金以履行偿还现有及未来负债的责任,现时拥有并将继续需要高额负债。

  招股书显示,截至2018年底,汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,要求一年内或按要求偿还的贸易应付账款为7.3亿元、其他应付款项6.6亿元、应付关联方款项14.3亿元、计息银行及其他借款9亿元。

  此外,汇景控股还有部分项目涉及法律问题,带来一定资金风险。例如,其收购的东莞市清溪三星片区项目,由于并无所有权证登记,收购该大楼的权利存在不能强制执行或无效的风险。

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